ÚTMUTATÓ OLASZ
INGATLAN VÁSÁRLÁSÁHOZ
Részletes útmutató letöltése
A MEGFELELŐ
INGATLAN FELKUTATÁSA
Az ingatlanpiac sokféle eladó ingatlant kínál Toszkánában, így az igazi kihívás az ügyfél igényeinek megfelelő ingatlan megtalálása. A ház nem csupán egy egyszerű épület szobákkal, hanem tökéletes hely a kikapcsolódásra és szeretteivel való kellemes időtöltésre: a kívánt lakással kapcsolatos világos elképzeléssel lerövidíthető az ingatlan felkutatása, könnyebben rá lehet találni a megfelelő ingatlanra.
OLASZORSZÁGBAN HÁZAT VÁSÁROLNI: AHOGYAN AZ ADÁSVÉTEL BONYOLÍTÁSA FOLYIK
Lássuk tehát gyakorlatban, mi a helyes eljárás az ingatlanvásárlásnál.
A) vásárlási javaslat.
Ha úgy dönt, hogy házat vásárol, miután kiválasztotta az ingatlant a sok eladásra kínált ház közül, be kell nyújtania egy "vételi ajánlatot". A vételi ajánlat egy visszavonhatatlan ajánlat, amely tartalmazza az eladó és a vevő közötti ügylet fő feltételeit. Különösen a következőket kell hogy tartalmazzák:
- A felek keresztneve és vezetékneve
- Dátum és Születési hely
- A lakás leírása
- Földhivatali adatok
- Építés éve
- A megegyezett ár
- Fizetési mód
- A kaució összege stb.
A vételi ajánlatot írásban kell megtenni, az eladó az ajánlatot saját döntésétől függően elfogadhatja vagy elutasíthatja.
B) Az adásvételi előszerződés megkötése.
A vételi ajánlat elfogadása után a következő lépés az adásvételi előszerződés. Ez a vásárlásra vonatkozó előzetes megállapodás, amellyel a vevő formálisan elkötelezi magát. Valójában a szerződés általában megerősítő előleg fizetését írja elő. Ez az összeg a legtöbb esetben az ingatlan értékének 10-30%-a között mozog.
Az előszerződést feltétlenül írásban kell megkötni. Tartalmaznia kell a felek által a vételi ajánlatban megszabott összes feltételt. Lényegében az a célja, hogy a feleket az ingatlan tulajdonjogának egy bizonyos időpontban történő átruházását határozza meg. Az előszerződés megkötése után az aláíró közjegyző általi átírás nyomon követhető, így a vevő harmadik személlyel szemben is érvényesíthető garanciát kap.
C) A végleges adásvételi szerződés megkötése.
A végleges adásvételi szerződés a végső okirat. Az okirat közjegyző jelenlétében készül, aki annak felolvasása és a felek aláírására való felhívása után elvégzi a szokásos átírásokat. A közjegyző köztisztviselői minőségében köteles az értékesítéssel kapcsolatos információkat az illetékes állami szerveknek és a Földhivatalnak nyilvántartásba vétel céljából átadni.
AZ INGATLANVÁSÁRLÁS KÖLTSÉGEI
OLASZ ADÓAZONOSÍTÓ KÓD
Olaszországban az ingatlanvásárlásához ki kell kérni az Adóhivataltól a "CODICE FISCALE’ adókódot. Az adóazonosító kód megszerzése ügyfélszolgálatunk feladata, ennek költsége az ingatlanirodai jutalék részét képezi. Adóazonosító kóddal lehet megvásárolni az ingatlant és az adófizetés is ezáltal történik.
REGISZTRÁCIÓS ADÓ
Ami az Áfát és a regisztrációs adót illeti, az (Áfaszámmal nem rendelkező) magánszemélyek által történő lakáscélú ingatlanok vásárlása esetén regisztrációs illetéket, valamint a jelzálog- és kataszteri adót kell fizetni, a következő értékben:
- - Áfa-köteles értékesítések esetén fix (200 € minden vásárlásnál).
- - ÁFA-mentes értékesítés esetén 9%, ha pedig igénybe veheti az "első otthon" kedvezményt, akkor 2%.
ÁFAKULCSOK
A fizetendő Áfa mértékének meghatározásához figyelembe kell venni, hogy az építőipari cégek által végzett (nem luxuslakás jellemzőkkel rendelkező) lakóingatlanok értékesítése Áfa-köteles, az első lakásra vonatkozólag 4%-os az Áfakulcs, és 10 %, ha második otthon.
EGYÉB KÖLTSÉGEK
- Közjegyző kb. 3.000+ÁFA
- Fordítás 1000 € + ÁFA
- Ügynöki jutalék (ingatlanközvetítői iroda díja)
- 3% + ÁFA 1 000 000 € feletti ingatlanok esetén
- 4% + ÁFA 200 000 € és 1 000 000 € közötti ingatlanokra
- 5% + MwSt. für Immobilien von € 100.000 bis € 200.000
- 5% + ÁFA 100 000 € és 200 000 € közötti ingatlanokra
- 5500 € + ÁFA 71 000 € és 100 000 € közötti ingatlanok esetén
- 4500 € + áfa 41 000 € és 70 000 € közötti ingatlanok esetén
- 4000 € + áfa 21 000 € és 40 000 € közötti ingatlanok esetén
- 2000 € + ÁFA 0 és 20 000 € közötti ingatlanok esetén
* Olaszországban külföldi állampolgárnak jelenleg nem lehet jelzáloghitelt felvennie anélkül, hogy Olaszországban bevételt termelne.
Töltse le most útmutatónkat, ahol az ingatlanvásárlás közvetett adóiról is tájékozódhat (IMU, TARI)
A HÁZVÁSÁRLÁSHOZ KAPCSOLÓDÓ
KÖZVETETT ADÓK
A külföldi állampolgárnak, aki Olaszországban házat vásárol, tudnia kell, hogy a vásárlás utáni közvetett adókon kívül ingatlanadót is köteles fizetni. Ezt az adót azért kell fizetni, mert ingatlanjog birtokosa. A 147/2013. számú törvény egyetlen IUC-tételbe foglalta össze az eredetileg a házra tervezett összes közvetett adót (egyetlen önkormányzati adó). Ez két adót, az IMU-t és a TARI-t foglalja magába.
- Az IMU az egyetlen önkormányzati adó, amelyet azoknak kell fizetniük, akiknek ingatlanuk van, kivéve azokat az első háznak minősített nem luxuslakásokat, amelyekre nem kell fizetni.
- A TARI az a hulladékadó, amelyet azok fizetnek, akik ténylegesen használják az ingatlant, akár bérlik azt, akár ingyen laknak ott.
Az UIC nyilatkozat benyújtásának határideje az ingatlan birtokbavételének/tulajdonbavételének kezdetét követő év június 30. napja. Természetesen ezen szempontok kezeléséhez szakértő könyvelő segítségére lesz szüksége. Ennek az adónak a költsége átlagosan az akkori tényleges érték 0,50 és 0,70%-a között mozog.
OLASZORSZÁGI ELSŐ HÁZ
VÁSÁRLÁS ELŐNYEINEK FELTÉTELEI
Az olaszországi lakásvásárlás első házhoz kapcsolódó kedvezménye igénybevételéhez a vásárlásnak olyan ingatlanra kell vonatkoznia, amely:
- Azon a településen található, ahol a vevő lakóhelye van, vagy 18 hónapon belül át kívánja helyezni oda lakóhelyét.
Az előnyök az ingatlanhoz tartozó más terekre is vonatkoztathatók. Mint a C/2 (pince vagy tetőtér), a C/6 (egy- vagy több autóhelyes garázs) és a C/7 (fedett vagy nyitott fészer), kataszteri kategóriánként egy-egyre vonatkozik. Az ingatlan előírt tulajdonságain túlmenően, ahhoz, hogy a vevő részesülhessen az előnyökből, köteles:
- A vásárlástól számított 18 hónapon belül állandó lakóhelyet létesíteni azon a településen, ahol a megvásárolni kívánt ingatlan található, ha még nem tartózkodna ott.
- Ne legyen sem személyesen, sem házastársával együtt a megvásárolni kívánt ingatlan Önkormányzati területén lévő másik lakóház tulajdoni, haszonélvezeti, használati lakásjogosultság kizárólagos tulajdonosa.
A külföldi állampolgárok és a külföldre kivándoroltak egyaránt igénybe vehetik az első otthoni kedvezményt. Pontosítani kell, hogy az olasz állampolgársággal nem rendelkező személyek kedvezményesen vásárolhatják meg első lakásukat, amennyiben a megállapított feltételek be lesznek tartva.
